Data de Publicação
2 Julho 2026
A Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte publica a nova edição do boletim Norte Estrutura, dedicada ao tema “O mercado habitacional do Norte: oferta, procura e preços”.
A principal conclusão do estudo é que a pressão recente sobre os preços da habitação no Norte resulta menos de uma escassez absoluta de alojamentos e mais de desalinhamentos territoriais entre a oferta mobilizável e a procura, bem como da reduzida disponibilidade efetiva de parte do stock habitacional existente. O boletim evidencia, também, um agravamento significativo das condições de acessibilidade à habitação, sobretudo nos territórios urbanos mais dinâmicos.
De acordo com o estudo, em 2025, o stock habitacional do Norte atingiu cerca de 1,94 milhões de alojamentos, mais 13,2% do que em 2001, correspondendo a 1,35 alojamentos por agregado doméstico. Estes dados demonstram que, em termos agregados, a Região não registava uma escassez física global de habitação. No entanto, parte relevante deste stock não estava disponível para o mercado de residência permanente. Considerando apenas a oferta mobilizável — residências habituais e alojamentos vagos para venda ou arrendamento — existiam cerca de 4,8% mais alojamentos disponíveis do que agregados, revelando uma margem reduzida à escala regional.
O principal desequilíbrio identificado é territorial. Em 2024, na Área Metropolitana do Porto e no Cávado, existiam apenas cerca de 2% a 4% mais alojamentos disponíveis do que agregados, valores próximos de situações de saturação do mercado. Em contraste, nas sub-regiões de menor densidade populacional, a disponibilidade era bastante superior, com cerca de 12% a 13% mais alojamentos disponíveis do que agregados.
O boletim destaca ainda que o Norte se afirmou, nos últimos anos, como o principal polo da construção habitacional em Portugal. Entre 2015 e 2025, a Região concentrou 47,1% dos fogos concluídos no país. Ainda assim, o volume anual de nova construção manteve-se significativamente abaixo dos níveis observados na primeira década do século.
A reabilitação continuou a ter um papel residual na mobilização do stock existente. Entre 2014 e 2025, as obras de requalificação cresceram apenas 12,7%, muito abaixo do crescimento da construção nova, que aumentou cerca de 170% no mesmo período. Esta dinâmica reforçou a dependência da expansão do parque habitacional através de novos empreendimentos.
Do lado da procura, o estudo mostra que a dinâmica do mercado foi dominada pela mobilidade residencial. Em 2024 e 2025, anos de maior aceleração dos preços, o número de transações de alojamentos foi, respetivamente, 6,6 e 4,5 vezes superior à criação de novos agregados domésticos, evidenciando que a procura resultou sobretudo de mudanças de habitação entre famílias já existentes.
A evolução dos preços confirma o aumento da pressão sobre o mercado. Entre 2011 e 2025, o valor mediano da avaliação bancária no Norte aumentou 128%, com uma aceleração expressiva no último ano, de 16,8%. Esta valorização foi territorialmente assimétrica, com níveis e crescimentos mais elevados na Área Metropolitana do Porto e no Cávado do que nas sub-regiões de menor densidade populacional.
O agravamento dos preços refletiu-se diretamente na acessibilidade à habitação. Em 2025, a taxa de esforço estimada para a aquisição de uma habitação de dimensão mediana por um trabalhador com salário médio atingiu 73,5% no Norte, face a 52,5% em 2011. Em municípios como o Porto, Póvoa de Varzim e Espinho, a aquisição de habitação aproximava-se ou ultrapassava praticamente a totalidade do rendimento disponível de um trabalhador com salário médio.
Estes resultados reforçam a importância de políticas públicas territorialmente diferenciadas. O estudo mostra que o reforço da oferta, por si só, não é suficiente para mitigar as tensões existentes, sendo determinante assegurar a sua adequação territorial, promover a mobilização mais efetiva do stock habitacional disponível e melhorar as condições de acesso à habitação nos territórios onde a procura é mais intensa.
Lançado pela CCDR NORTE em 2017, o Norte Estrutura faz a análise de tendências de médio e longo prazo da Região Norte no contexto nacional e integra o Plano Estratégico de Comunicação do NORTE 2030.
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